央行降息 LPR调降 房贷双重“大礼包”能否激活楼市

中国消费者报报道（记者孙蔚）有关房贷政策的大礼包风吹草动历来牵动着置业者的神经。近日，央行房贷市场迎来双重利好“大礼包”，降息降房先是调贷双首套商业性个人住房贷款利率参考标准下调20个基点，随后，否激5年期以上LPR下调15个基点至4.45%，活楼创历史最大降幅。大礼包房贷政策的央行调整对居民家庭影响有多大？置业者每月房贷能少还多少钱？房贷新政对楼市有哪些影响？《中国消费者报》记者对此进行了深入采访。

房贷利率应声而降

一周之内连续出台重磅房贷政策令人惊喜连连。降息降房5月15日，调贷双央行、否激银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的活楼通知》，提出对于贷款购买普通自住房的大礼包居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，央行二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。降息降房各城市自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

5月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，5年期LPR由4.6%下调15个基点至4.45%，这是在LPR捆绑房贷利率后降幅最大的一次。叠加5月15日出台的政策，意味着首套房贷利率最低可以降到4.25%。

据记者了解，截至5月23日，已有天津、郑州、南通、青岛、济南等多地银行迅速做出反应，首套房贷利率已降至4.25%。

“根据最新的LPR报价，我行新发放的首套房贷利率最低可以达到4.25%。”天津一家国有银行客户经理对《中国消费者报》记者表示。

济南一家股份制银行也表示：“目前我行新发放的首套房贷利率最低可以做到4.25%，不过需要客户征信审核通过，并且为首次购房。”

还有的银行对《中国消费者报》记者表示：“预计最近几天就会发通知，我行首套房贷利率最低应该可以做到4.25%，不过申请最低利率会有一些附加条件，比如缴纳社保、公积金的年限，夫妻双方至少有一方的收入比较稳定，首次购房等。”

首套房月供压力减轻

“LPR下降对买新房有好处，月供会下降”“该攒钱买房了”……房贷新政大礼包出台后，与房贷有关的话题一度冲上热搜。

这次政策的出台能让贷款购买首套住房的居民家庭减轻多少月供负担？中指研究院指数事业部研究总监陈文静对《中国消费者报》记者表示，当前，北京地区房贷市场利率执行标准是：首套房贷利率为5年期以上LPR+55个基点，二套房贷利率为5年期以上LPR+105个基点。也就是说，目前北京首套房贷利率已经随着LPR的调整从此前的5.15%调整为5%。

以北京为例，若以商业贷款500万元、贷款期限25年、等额本息还款方式计算，首套住房贷款执行利率为5%之后，月供还款金额为29229.5元，相较未调整前的29668.15元节省438.65元，25年整体还款金额减少约13万元。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱对《中国消费者报》记者分析指出，本次5年期LPR创历史最大降幅，可以看出目前中央对于稳经济稳房产市场的决心。就目前来看，北京地区的房贷利率变化情况相对稳定，和LPR走势比较接近，处于震荡下行的趋势，未来首套房最低利率仍有进一步下调的空间。

数据显示，今年1—4月，北京市商品房销售面积为252.9万平方米，同比下降15.1%，其中，住宅销售面积为185.4万平方米，下降25.9%；上海市商品房销售面积为425.94万平方米，下降17%，其中，住宅销售面积361万平方米，下降9.9%。

有助提振市场信心

在接受记者采访的多位业内专家看来，本次房贷政策的调整，释放了稳定楼市、支持实体经济的力度明显加大的信号，有助于提振市场信心。

陈文静对《中国消费者报》记者表示，4月住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元，是继今年2月减少之后，居民贷款再度减少，这反映出房地产需求端仍低迷。5月18日，中央“稳增长稳市场主体保就业座谈会”召开，强调“各地区各部门要增强紧迫感，挖掘政策潜力，看得准的新举措能用尽用，5月份能出尽出”。对此，央行等迅速响应，加快了房地产相关政策落地节奏，力度亦明显加大。通过下调房贷利率，让各区域商业银行能根据当地楼市供需情况与城市政府调控要求，灵活调节，促进楼市加快恢复平衡。

记者发现，目前执行最低房贷利率的仍以部分楼市下行压力较大的二三线城市为主，一线城市执行的比较少。同时，实施的对象仅限于首套房，二套房仍按照原标准执行，且首套利率降低空间明显超过二套房。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，房贷利率下降有利于降低刚需和改善性需求购房成本，结合前期部分城市已取消认房认贷的政策，房地产市场交易有望改善，房价将加快筑底修复。“从当前全国重点城市5月上中旬的成交数据看，虽然比4月有微弱复苏的迹象，但是同比跌幅依然较大，类似房贷的加点基点下调，进而引导房贷利率下调的动作也还是需要坚持的。”

互联网金融研究院首席研究员董希淼则表示，下调首套房贷利率具有紧迫性，或将产生3个作用：一是稳定居民住房消费预期，激发新的住房消费需求；二是传递“稳房价”信号，促进房地产市场平稳健康发展；三是降低住房消费支出，进而提振居民扩大消费的意愿和能力。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为，在相关政策影响逐步到位后，房价有可能会企稳，同时并不存在出现大幅度反弹的可能性。很多地区对于投资性的需求管理还处于收紧状态，“房住不炒”政策还会继续。无论是对于宏观经济稳增长还是对于稳就业来说，房地产行业的稳定都非常重要，稳住房地产投资有利于宏观经济实现稳增长目标。