2021年亏损39亿、销售额不过百亿，鸿坤地产美元债已违约

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记者|牛钰

从深耕北京西红门走向环京大市场，年亏鸿坤早年提出的损亿千亿目标却难以实现，如今销售额不足百亿，销售已然陷入流动性危机。过百

5月10日，亿鸿元债已违约北京鸿坤伟业房地产开发有限公司发布公告称，坤地公司未能于4月8日按时偿还BJHKWY14.7510/08/22票据项下约1423万美元的产美利息，根据票据条款，年亏公司拥有30天的损亿支付宽限期。现宽限期已过，销售其未能在宽限期届满前支付相关款项，过百因此发生违约事件。亿鸿元债已违约

据悉，坤地上述票据于2019年10月发行，产美总规模2.05亿美元，年亏当前未偿还余额1.93亿美元，票息14.75%，到期日为2022年10月8日。

鸿坤伟业表示，正在评估其流动性状况、整体业务运营和运营环境，积极实施有效的流动性解决方案，并密切关注情况。并将积极参与与票据持有人的对话，以期达成一致的解决方案，并保护公司利益相关者的最佳利益。

公开资料显示，鸿坤集团成立于2002年，早年深耕北京大兴西红门区域，后扩张至京津冀大市场。2017年，鸿坤集团的实控人由创始人赵彬变更为其子赵伟豪，同年，鸿坤制定了宏大的扩张目标，包括进驻长江经济带、粤港澳大湾区以及海南自贸区，甚至喊出千亿销售目标。

与此同时，鸿坤集团的商业版图开始扩容。围绕鸿坤地产，鸿坤文旅集团、鸿坤产业、鸿坤资本等模块相继出现。其中，鸿坤资本整合了鸿坤亿润投资、鸿坤基金、鸿坤财富等板块。

过去数年间，鸿坤地产走向全国的战略还未完全铺开，已经错失高速发展良机。伴随近年环京房地产调控、疫情等压力，早年高杠杆拿地流转的鸿坤地产经营迅速恶化，陷入流动性危机。

“过去的三年间，在疫情和行业的双重压力下，集团的各大业务板块面临巨大的资金压力，公司上下竭尽所能开源节流。”今年4月份，鸿坤集团在官微坦诚，其资本板块中的“鸿坤财富”已于3月停止运营，面临产品兑付困难，但其宣称“绝不躺平”，正在积极盘活现有资产，采取灵活的兑付方式，既有现金兑付、实物兑付又有现金和实物相结合的方式。

从鸿坤近年的地产板块发展来看，不只是千亿目标遥遥无期，甚至出现了自2016年签约销售额超百亿以来的最差业绩。

据其在上交所公告年报显示，截至2021年末，鸿坤实现营业收入120.78亿元，主要来自于房地产开发业务，业务毛利率仅为12.38%，较2020年同期减少13%。

销售方面，2021年实现签约面积为74.73万平方米，签约金额91.61亿元，同比下滑40%与47.7%。

销售大幅下滑也使得鸿坤由盈转亏，2021年，鸿坤年度净利润亏损39.87亿元，2020年未经审计净资产为124.34亿元，也就是说，2021年已亏损前一年净资产的31.43%。

鸿坤解释称，出现亏损主要由于京津冀区域市场的调控力度，使得其可售性商业资产价值下滑，并且受到疫情影响，公司开工项目及面积逐渐减少，并且，本期交付项目主要为2016-2017年取得的项目，土地成本较高，而销售价格受市场影响逐年下降，导致多个项目出现亏损。

与此同时，鸿坤的负债连年呈现上升趋势，杠杆率较高，面临的财务风险较大。2019年末、2020年末和2021年末资产负债率分别为80.26%、79.83%和86.53%。

其中，短期内到期债务占比庞大。截止2021年末，其有息负债为100.92亿元、其中2022年到期的债务达到53.52亿元，超过有息负债总额的50%。可能会存在不能及时兑付的风险。

截至2021年底，鸿坤账面货币资金仅为15.84亿，同比下降43.17%。并且，由于工期拉长，其预付款项同比上升38.48%，回款压力不小。

目前，鸿坤地产仅存续上述一笔美元债，另外其还存续3只境内债券，存续规模8.56亿元，其中两笔发行于2018年的四年期债券将于今年底到期，债券余额合计5.76亿元，利率7.5%。

另外一笔发行于2019年的债券“19鸿坤01”，本因于去年11月22日完成3.18亿元的回售资金兑付，但当日鸿坤紧急召开债券持有人会议，申请延长回售撤销期、回售资金到账日，暂不触发债券违约，协商兑付方案，最终获得过半投资者同意，赢得了一定的喘息时间。

境内债展期、无法偿还美元债，揭开了鸿坤地产的资金困局，除公开市场债务外，天眼查数据显示，近年来鸿坤涉入多起票据追索权纠纷、商品房预售合同纠纷等。

流动性压力下，鸿坤不得不选择处理部分资产。此前鸿坤集团退出控股比例达到100%的北京富润体育发展有限公司；今年4月又转让张家口鸿坤房产51%股份以及退出鸿杭投资95%股权。

虽然2021年并未有新增土地储备，但截止期末，鸿坤地产仍有16个在建和拟建项目，未来也面临一定资金支出压力和融资需求，对目前已出现资金链吃紧的鸿坤来说，维持正常经营已是难事。