广州写字楼进入“买方市场”，四季度将新增供应近55万平

与住宅相比，买方市场写字楼市场的广州供表现往往能反映出城市商业地产的活力。

10月11日，写字新增第一太平戴维斯发布报告指出，楼进2022年第三季度广州写字楼租赁需求未见显著增长，入季季度净吸纳量连续第个二季度录得负值，近万全市平均空置率环比上升0.3个百分点，买方市场至15.1%，广州供同比增加6.5个百分点。写字新增这是楼进广州自2017年第二季度以来写字楼空置率再次突破15%。

第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示，入季一线城市写字楼空置率超过15%基本就可以认定为当前的近万市场是“买方市场”。

具体来看，买方市场琶洲子市场空置率最高，广州供已达到19.9%，写字新增环比持平，同比增加7.8个百分点；珠江新城、越秀及天河北子市场空置率分别为10.4%、8.3%、7.2%。

过去空置率上升可能还是因为受到新增供应的影响，但第三季度广州甲级写字楼物业市场无新项目入市，全市总存量仍为647.1万平方米。

因此，第三季度写字楼空置率上升主要还是受到了租赁需求未见显著增长影响。数据显示，今年第二季度及第三季度的净吸纳量（新租面积+扩租面积-退租面积）均为负值，五年内出现同样净吸纳量为负的情况还得追溯到2020年第一季度。

广州写字楼市场资深中介陈星也对界面新闻表示，在当前的经济环境下，办公室搬迁和新设立办公室的活跃度都有所下降。

鉴于经济环境及相对迟滞的租赁市场，业主去化压力持续增加。为应对当前困境，众业主多继续降租以期实现去化。

第一太平戴维斯数据显示，第三季度广州全市写字楼平均租金降至每平方米每月153.5元，租金指数环比下降0.8%，同比下降3.4%，基本回到2017年的水平。

分板块来看，珠江新城子市场的平均租金水平依然维持在首位，约为每平方米每月173元，租金指数环比下降0.7%，同比下降4.4%；琶洲子市场环比降幅最大，下降1.9%至每平方米每月136.4元，同比下降3.1%。

受内外部宏观环境影响，更多小业主愿降价出售资产以缓解自身流动性压力。在此背景下，广州写字楼第三季度平均售价约为3.5万元/平方米，价格指数环比下降0.4%，同比下降2.3%。

即便市场需求改变，到第四季度，广州预计还会迎来9个新项目入市，合计为市场带来约54.6万平方米甲级写字楼供应。

谢靖宇表示，第四季度市场租赁需求或持续倾软，业主的去化压力将增加，预计继续降租以应对市场竞争，全市租金水平料将延续下行趋势。

与此同时，在全球经济环境严峻、本地市场需求收缩的背景下， 广州甲级写字楼投资市场或受一定冲击，投资者情绪预计延续谨慎。

广州零售物业市场的空置率提升水平基本与写字楼一致，第三季度环比小幅升高0.3个百分点，至14.4%。

谢靖宇指出，第三季度内，广州多数商圈空置率维稳，但鉴于个别项目执行新一轮业态及品牌升级调整，全市净吸纳量转负。

珠江新城是空置率增加最为明显的板块，第三季度空置率达到26.4%，环比增加5.2个百分点，同比增加5.5个百分点。

尽管空置率上升，但基于品牌组合的持续优化赋能，珠江新城板块的零售物业租金水平却有所提升，其租金指数自2021年第二季度以来首次环比上升1.1%，全市租金指数亦受此推动环比微升0.1%。

数据显示，截至第三季度末，广州零售物业平均租金约为每平方米每月661.7元，同比下降1.6%。

谢靖宇表示，虽然优质项目租金预计保持增长，但因次核心商圈将有多个新增供应集中开业，且其租金预计尚未能企及全市平均水平，全市平均租金预将因此结构性下调。

据第一太平戴维斯统计，继第三季度零新项目入市后，第四季度广州预计迎来五个新零售物业开业，合计零售建筑面积约为43.3万平方米。五个项目分别位于荔湾、天河北、白云、番禺和越秀商圈。

就空置率而言，谢靖宇认为，各种本地的消费市场平稳运行，中高端品牌持续表现出在本地的扩张意愿。尽管大体量新增供应预将集中入市，但得益于部分新项目招商表现良好，全市空置率预计维稳。