地产股惊魂

一天前，地产印花税消息让香港本地地产股坐了趟过山车。股惊

8月10日，地产在市场面并无确切消息的股惊情况下，内房股遭遇惊魂。地产

午后，股惊内房股全线下挫，地产其中龙湖集团盘中跌超18%，股惊临近收盘略有回升，地产最终报收20.9港元，股惊跌幅16.4%。地产其他个股方面，股惊大发地产下跌15.15%、地产弘阳地产下跌14.84%，股惊碧桂园、地产时代中国、宝龙地产、富力地产、美的置业、合景泰富等跌幅也在5%以上。与此同时，物业管理板块也遭遇下挫，旭辉永生服务、佳兆业美好、新城悦服务、碧桂园服务、世茂服务等跌幅均超5%。

作为行业稳健房企代表，龙湖股价的突然跳水引发市场高度关注。

16.4%的跌幅，让龙湖集团市值单日蒸发超270亿港元，股价创2019年8月以来新低。

有声音认为龙湖的股价波动或与瑞银的一则报告有关。

瑞银近日发表报告，根据闲置现金来衡量4家房企（碧桂园、万科、龙湖和旭辉）的现金消耗率，指出上述四家房企均在2022年上半年现金流产生负数，相当于截至2021年底闲置现金余额的11%-14%，投资者担心这种现金消耗的可持续性。瑞银估计，房企每月合同销售额须从今年上半年水平上升11%-16%，以此使得现金流恢复收支平衡。

针对龙湖，瑞银估计上半年其自由现金流出为62亿元，截至2021年底，567亿元的闲置资金消耗率为11%。基于合同销售疲软（预计今年同比下降30%）和潜在降价导致的利润率下降，该机构下调龙湖2022年-2024年的核心净利润8%-25%。

基于合同销售疲软（预计今年同比下降30%）和潜在降价导致的利润率下降，瑞银下调龙湖2022年-2024年的核心净利润8%-25%，并将其评级调至中性，目标价25.7港元。

8月9日晚间，龙湖公布了7月销售数据。根据公告，7月龙湖实现权益销售额118.5亿元，环比减少26%，对应合同销售面积418.9万平方米。具体来看，长三角区域以42.3亿的权益销售额内部领先，西部区域、环渤海区域、华南区域分别对应26.8亿元、25.4亿元和15.4亿元，华中区域以8.6亿元的权益销售额内部垫底。

截至7月底，龙湖累计实现权益销售683.6亿元，在克而瑞的销售排行榜中，龙湖的权益销售额位列第10，领先身后的绿城中国超100亿元。按照此前业绩会上管理层透露的全口径销售目标为3000亿元，截至7月底龙湖的业绩完成率为34.7%，下半年去化压力不小。

投资端，7月龙湖在南京和成都共计新增3幅地块，权益地价26.69亿元，今年前7个月龙湖合计获取17个项目，总权益地价114.19亿元。3月业绩会上，新任CEO陈序平表示量入为出，围绕毛利润等指标，理性获取土地。

也有传言称龙湖股价波动源于境外投行的大量减持，据新浪港股消息，实时数据显示外资在持续卖出龙湖股票，大和、高盛、花旗等外资卖出居首。实际上，昨天摩根大通等已在大量卖出龙湖，当日摩根大通卖出176.5万股龙湖股票，瑞士信贷卖出25.65万股，二者合计卖出超202万股，占当天合计净卖出量的85%。

此前市场传闻龙湖商票存在逾期的情况，引发行业高度关注，毕竟此前多家房企的资金困境都始于商票逾期。对此有接近龙湖的知情人士辟谣称，“龙湖去年就不开商票了，没有商票逾期，（传闻）纯属造谣。”记者登陆上海票据交易所查询，确无发现龙湖商票逾期的信息。

股价跳水后，龙湖集团管理层晚间火速召开了电话会议，会上董事会主席吴亚军表示，“商票违约系谣言。”吴亚军直言，公司没有太在意，是市场惊慌造成的，企业根本没出什么状况。

吴亚军说，企业还是在正常运作。凡事预则立不预则废，龙湖预见这些问题是比较早的，“依靠我们的原则和纪律才走到今天。内外债结构，债务结构都很好，龙湖大跌在静默期，股东也不能直接出手增持”。

今日股价大跌的并非龙湖一家，多家内房企股价的波动也让市场认为或受地产行业下行的影响。

此轮地产危机自去年三季度以来不断发酵，危机蔓延至多家房企。

近日，旭辉控股董事局主席林中谈及“债务危机与解决之路”时表示，“企业在应对债务积极自救的同时，希望政府能给行业或者给民营房企注入一点流动性。”

林中认为，对不同的企业需要分类对待。对已经出现债务违约的企业要进行风险隔离，让地方政府、地方监管部门以及AMC去进入。对现在还没出现债务违约的企业，其实可以扶一把，只要给他们注入一些流动性，他们就能挺过这一关。

原集团执行董事长兼总裁朱荣斌近期也表示，目前其实还有很多潜藏的可能爆雷的企业，他认为这场风暴会来得很猛烈，肯定是一场大变局，我们要意识到这个问题的足够性。朱荣斌呼吁度过这场危机需要清晰且有力的政策措施。

记者  孙婉秋